【导语】2014年12月22日，国务院发布《不动产登记暂行条例》，将于明年3月1日起在全国范围内实施，我国不动产统一登记制度随之正式建立。暂行条例包括6章35条，规定土地、海域以及房屋、林木等定着物均属于不动产范畴。不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等均适用此条例。
【什么是不动产登记】
不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
【历史巨轮下的不动产登记】
- 古代制度
古代的土地登记
中国以土地为中心的登记制度源远流长，从一开始就与土地税赋息息相关。据学者考证，中国古代以土地交易为中心形成的登记制度，肇始于周朝中后期。唐代以后，中国在土地管理方面出现了立契、申碟或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。
从中国古代土地登记制度的历史演变可以看出，它主要是伴随土地税赋制度而存在的，乃税赋制度的衍生物，其最主要目的是便于税赋征收。地契作为田地所有人或使用人的权利证明只是其附带性的作用，并不能作确权证书。更为重要的是，地契资料由官府掌握，且对外保密，普通百姓不能查询相关资料，与现代不动产登记制度的公示要求相去甚远。中国在民国以前的历史上并没有真正形成以公示为目的的登记制度。
- 建立发展
从中国不动产登记制度的形成与发展过程来说，中国在民国时期继受西方法制，已经正式建立了不动产登记制度，然而该制度却主要是为土地私有制服务的。建国初期，我们也曾建立起了不动产登记制度，但随着社会主义改造的完成，中国在经济体制方面实行全面的公有制，登记制度失去了存在的基础，使该制度在中国一度中断30多年。改革开放以后，特别是《土地管理法》颁布以后才逐渐恢复和发展。登记制度在中国虽然历史悠久，但真正意义上的作为物权公示手段的不动产登记制度却起步较晚，且一开始就服务于不动产行政管理的目的，带有浓厚的行政色彩，使该制度未能在维护交易便捷与安全方面发挥其应有的作用。
【我国不动产登记制度的缺陷】
从中国不动产登记制度的建立与发展来看，中国的登记制度存在诸多缺陷，主要表现在以下方面。
- 未能形成统一的不动产登记管理体制。
- 不动产登记的法律效力不明确。
- 不动产登记的种类不健全。
- 登记机关的责任赔偿制度阙如。
【为什么要实行不动产统一登记】
此前，我国的不动产登记分散在多个部门。如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记，房屋所有权等由住建部门登记，林地所有权和使用权由林业部门登记，水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记，海域使用权则由海洋部门登记。
在农村，老百姓办理住房、宅基地、承包土地甚至栽种树木都要到不同的部门办理不同证件。城市居民也至少要到建设部门和国土部门登记两次。
原有的分散登记，由于各部门登记方法、技术规程等不一致，很容易导致各种不动产权利的重叠、漏登现象。由于不同部门管理和登记，容易导致农林用地、农牧用地以及林牧用地之间的权属界限不清、权利归属不明确，引发诸多矛盾和纠纷。统一登记之后，可以让当事人少跑路，大大减轻群众负担，方便企业和群众。
【.中国统一不动产登记制度的构建】
2007年3月16日，十届全国人大第五次会议通过了物权法，该法设专节规定了不动产登记制度。它在总结中国不动产登记实践经验的基础上，借鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定，确立了中国不动产登记的基本结构，为将来不动产登记法的制定，提供了整体架构和思路，标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。
【不动产登记暂行条例出台】
屡破“最后限期”的不动产登记条例终于在2014年年底前公之于世。从2015年3月1日起，原先分散在房屋、土地、林业、海洋等部门的各类不动产权属登记将合并，并由统一的不动产登记机构进行登记，结束“多头登记”的时代。
《不动产登记暂行条例》看点
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县以上政府确定登记机构
《条例》规定，全国不动产登记工作由国土资源主管部门负责指导、监督。县级以上人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。
跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。
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信息纳入统一平台实时共享
《条例》规定，国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。
不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。
国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等9部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
国家层面负责开展信息化建设顶层设计，组织建设全国统一的国土资源与不动产登记信息平台。各地负责推进本地区不动产登记的数据整合、接入信息平台的相关准备工作，2015年下半年开始陆续完成不动产登记操作系统软件与信息平台的对接，提供不动产登记信息查询服务。
国土资源部计划2015年7月上线试运行信息平台;2016年完善平台并扩大试运行范围;2017年全面运行。目前已经形成了平台建设的顶层设计，即将组织平台的开发建设。
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权利人可依法查询
《条例》规定，集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权和法律规定需要登记的其他不动产权利等10类不动产，均为登记适用对象。
《条例》全文没有提到有关“以人查房”字句。所谓“以人查房”是指用姓名查询的方式获得他人的房产信息。《条例》第26条规定，不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息，应当依法采取必要的安全保密措施。
第27条规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
《条例》还规定，查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。
- 伪造不动产权证可追究刑责
根据《条例》，不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。
不动产登记机构工作人员进行虚假登记，损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分;给他人造成损害的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
根据规定，伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
资料来源：南京日报
不动产登记条例对我们生活的影响
- 城里：房地两证统一产权不再“虚幻”
对城里人来说，不动产统一登记，最直接的是房地统一。
按宪法，我国城市土地是国有制。我们的普通商品房，房子是所有权，而土地是使用权，只有70年期限。70年后怎么办？我国《物权法》原则规定70年后土地使用权自动延期。但缺乏细则，也没提是否免费。《不动产登记条例》实行不动产统一登记，当然包括房产与地产的统一。有房子的人，都特别珍惜自己的房产证，但从法理上说，“地产证”更牢靠。没有“地本”的房本，那是相当虚幻的。为了老百姓切身利益着想，实施不动产统一登记就是要落实物权法要求，包括推动房产与地产统一，就是变成一个本本。
- 农村：领到权属证书不动产变“值钱”
对于国家来说，最大一笔不动产，是广大农村地区。
宪法规定，我国农村和城郊实行土地集体所有制。相对于城市房地产，农村土地可交易性差，自然在“价格”上没优势。
《不动产登记暂行条例》就要改变这一点。以农村承包地为大头，农村宅基地、农村集体建设用地的流转、改革，会使农村土地“活”起来，使农民获得更多财产权。而这些改革的前提，就是明确的权属关系，也就是不动产统一登记。就是要明确这块玉米地是谁家的，把权属证书发到承包经营权或使用权人手里，这块地才能更顺利、完整地流转，所有权、承包权、经营权才谈得上清晰分离。土地流转、农地“入市”就具备了前提条件。这样，农村不动产就值钱了。
资料来源：湖北省人民政府门户网站
【尾声】如何能把《条例》在地方的实施更为顺畅，避免出现政策落地难的问题？这有赖于条例实施细则的出台，增加执行条例的刚性，除了提要求更要有强制，尤其是要制定相应的时间表，形成足够的倒逼机制。
