以房抵债的法律风险分析及防范
文 / 酱红
案例
甲欠乙借款到期无力偿还，双方协商签订以房抵债协议。乙向甲支付17万元，供其偿还欠付的银行按揭贷款，解除抵押。随后甲乙双方到不动产登记中心办理不动产登记手续，缴纳完相关税费，房产局向甲出示受理通知单。然而就在两天后，甲的另一债权人丙申请诉前财产保全，冻结了该房产的交易手续。为什么连不动产登记窗口受理后房产也能被查封？以房抵债对债权人来说到底存在哪些风险，该如何防范？
一以房抵债协议是否有效
借款到期后债务人不能按期偿还，双方签订以房抵债合同，由债权人取得房屋所有权，该合同不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定，是合法有效的。事实上，双方以房抵债的约定可视为原有的债权债务关系履行完毕，并由此形成和转化成了另一种法律关系，即商品房买卖合同关系。无论这种履行方式是否具有担保债权实现的目的，均无法掩盖房屋买卖的意思表示，应当是有效的。
二以房抵债的风险及防范
1、该房产可能为债务人的夫妻共同财产
若以房抵债的房产系债务人的夫妻共同财产，未经债务人妻子同意，除非已办理产权登记手续，否则其妻子可主张撤销该协议。若债务人夫妻已离婚，且该房产系其妻子的婚前个人财产，则无法实现以房抵债；该房产系夫妻共同财产，债务人也可能以一方无权处分、约定价款过低等情况主张撤销。因此，签订以房抵债协议之前，建议债权人先行确定债务人的婚姻状况及该房产的归属。
2、合同约定价款过低，可能导致被撤销
根据《合同法》，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。一旦以房抵债合同约定的房屋价款低于市场价的70%，债务人的其他债权人将可以主张撤销。办理房产登记时不动产登记中心也会要求买卖双方提交房屋买卖合同，提醒大家注意千万不要为省一点税费，而故意调低合同价款，以免带来不必要的诉累。且实际中，计算税费时，不动产登记中心对不动产价值的计算有其评估方法，并不以买卖双方约定的价款计取。
3、以房抵债协议不具有物权效力，也不具有优先受偿性
签订以房抵债协议属于合同行为，债权人获得的是普通债权，而非物权，不具有排他性和支配性；也非抵押权，不具有优先受偿性，债务人的其他债权人在诉讼阶段可以申请财产保全，查封该房产，执行阶段也可以要求拍卖该房产，且以房抵债的债权人也不能够优先受偿；同时债务人也可将该房屋再卖给第三人。我国不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力，债权人要取得抵债房屋的所有权，必须办理不动产转移登记。
4、窗口受理并不意味着不动产登记已经完成
不动产统一登记的具体流程包括5个步骤：
第一、权利人到不动产登记机构提交申请；
第二、登记机构决定是否受理；
第三、不动产登记机构进行审核；
第三、不动产登记机构记载于不动产登记簿；
第五、不动产登记机构向权利人颁发不动产权证。
而根据相关法律，不动产登记手续应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结，这段审核时间往往拖的比较长，若是国土资源证丢失的话，挂失还需要15天。不动产权利以不动产登记簿记载为准，窗口受理并不意味着不动产登记已经完成。直到审核阶段，不动产登记可能仍然登记在债务人的名下。这时债务人的其他债权人仍然可以查封该房产，债务人也可以再将该房产出卖给第三人。
5、面对上述情况债权人该如何保障自己的权利呢？
首先，若债权人决定让债务人以房抵债，且为债务人垫付银行贷款，则债权人应当将该款项打到银行的资金监管账户，不应将其支付给债务人。资金监管账户是由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金监管"专用账户"，当规定期限内完成过户后，该资金将划转到贷款银行的账户下，否则将划转到原账户下，这样即便后期无法过户，也能够保障债权人这笔垫付银行贷款资金的安全。
其次，在办理不动产登记之前，可以先行办理预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，如此债务人便不能再将该房产卖给第三人。
综上所述，以房抵债风险多，债权人实施之前当细思量。
